Regularização de condomínio CDHU: por que individualizar o CNPJ por bloco

Muitos conjuntos habitacionais da CDHU, no estado de São Paulo, foram entregues como um único empreendimento, com dezenas de blocos e centenas de apartamentos. No começo, isso parece funcionar. Com os anos, cada prédio passa a ter necessidades diferentes, e a gestão concentrada começa a travar.

Uma das saídas que síndicos e moradores costumam buscar é a individualização por bloco: cada prédio com o seu condomínio organizado e o seu próprio CNPJ. Mas o caminho para chegar lá depende da situação de cada conjunto.

O problema da gestão concentrada

Imagine um conjunto com 80 blocos e uma única conta. A pintura de um prédio depende de uma decisão que envolve todos os outros. A inadimplência de um bloco pesa no orçamento de quem paga em dia em outro. E o morador tem dificuldade para saber para onde vai o dinheiro da taxa.

Nesse cenário, é comum que cada bloco tenha um responsável informal, às vezes chamado de subsíndico, sem poderes claros para representar o prédio. Ele junta o dinheiro, paga contas e contrata serviços, muitas vezes em nome próprio.

O que é a individualização por bloco

Individualizar é organizar cada bloco para que ele tenha administração, orçamento e prestação de contas próprios. Com o condomínio instituído e a convenção registrada, o bloco pode pedir o seu CNPJ à Receita Federal.

Com o CNPJ, o condomínio passa a ser identificado perante a Receita, os bancos e os fornecedores. É o que permite abrir uma conta em nome do condomínio, emitir boletos e contratar com nota fiscal.

O que muda na prática

Conta própria e transparência

Com conta bancária em nome do condomínio, o dinheiro deixa de passar por contas pessoais. Cada bloco arrecada a sua taxa, aprova o seu orçamento em assembleia e decide as prioridades do prédio. Se o bloco 10 precisa de pintura, a decisão é dos moradores do bloco 10.

Cobrança de quem está em atraso

O condomínio organizado, com convenção e taxas aprovadas em assembleia, pode cobrar as taxas atrasadas diretamente na Justiça, por execução, sem precisar de um processo anterior para provar a dívida (CPC, art. 784, X). Antes disso, vale tentar um acordo. O valor recebido volta para o próprio prédio.

O papel do síndico fica mais claro

O síndico é eleito em assembleia e tem deveres definidos no Código Civil (art. 1.348): representar o condomínio, cuidar das partes comuns, cobrar as contribuições e prestar contas. Com o bloco organizado, fica claro quem responde pelo quê, e quem se dispõe a cuidar do prédio atua com respaldo.

Serviços e contas de consumo

Em muitos conjuntos, a água e a luz das áreas comuns ainda são medidas para o conjunto inteiro, e o rateio gera discussão. Ter o bloco organizado é um passo para negociar a separação dessas contas com as concessionárias e com a própria CDHU, quando isso for possível tecnicamente.

Cada conjunto tem um caminho

Não existe um modelo único. O que define o caminho é a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis: se o terreno é um só ou já foi dividido, se o condomínio já foi instituído, em nome de quem estão as unidades e se os contratos com a CDHU já foram quitados.

Em alguns casos, cada bloco pode ter o seu próprio condomínio. Em outros, o conjunto forma um condomínio só, e a organização por bloco é feita dentro da convenção, com regras próprias para cada prédio. Por isso, o primeiro passo é sempre um diagnóstico dos documentos.

Assembleia e convenção

A regularização passa por decisões em assembleia, que aprova a convenção e o orçamento e elege o síndico. Todos os condôminos precisam ser convocados. Sem isso, a assembleia não pode decidir (Código Civil, art. 1.354).

A convenção é a regra principal do condomínio. Ela precisa ser assinada por titulares de pelo menos dois terços das frações ideais (a parte de cada apartamento no terreno e nas áreas comuns) e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, para valer também perante quem comprar um apartamento no futuro (art. 1.333). Uma convenção escrita para a realidade daquele prédio evita dúvidas sobre rateio, uso das áreas comuns e multas.

Onde entra a advogada

A regularização mistura regras do Código Civil, exigências do cartório, normas da CDHU e da Receita Federal. Um erro no edital de convocação ou na redação da ata pode fazer o cartório devolver os documentos com exigências, e o processo volta algumas casas.

A advogada ajuda a:

• analisar a matrícula e definir o caminho possível;
• preparar o edital, a pauta e a ata da assembleia;
• redigir a convenção e o regimento interno;
• acompanhar o registro e a inscrição no CNPJ;
• organizar as conversas entre os blocos durante a transição.

O que muda para os moradores

A individualização por bloco pode dar aos moradores mais controle sobre o próprio prédio: o dinheiro da taxa fica no prédio, as decisões são tomadas por quem mora nele e as contas ficam mais claras. Um condomínio com documentos em ordem também tende a facilitar a venda e o financiamento dos apartamentos.

Se você é síndico ou morador de um conjunto da CDHU, o passo a passo da regularização mostra as etapas na ordem.