Gestão de conflitos e governança em grandes empreendimentos habitacionais

Administrar um condomínio já pede paciência e firmeza. Agora pense em um conjunto habitacional com 40, 60 ou 80 blocos, como muitos da CDHU. É a população de uma pequena cidade dividindo ruas internas, portaria e áreas de lazer.

Mesmo quando cada bloco já tem condomínio e CNPJ próprios, os prédios continuam dividindo espaços. Como manter a convivência entre milhares de moradores e dezenas de síndicos? Regras claras, diálogo e uma boa organização entre os blocos ajudam muito.

A dinâmica das pequenas cidades

Quando cada bloco ganha autonomia, a gestão financeira daquele prédio fica mais fácil. Mas surge outra pergunta: quem cuida do que é de todos?

É aí que entra a governança: as regras sobre como os síndicos conversam entre si e como são decididas e rateadas as despesas que afetam o conjunto inteiro, como a portaria principal ou o asfalto das ruas internas.

Os conflitos mais comuns

Nos conjuntos populares, os conflitos costumam se repetir:

• Vagas de garagem: onde não há vaga demarcada para todos, o estacionamento vira motivo de briga.
• Barulho: festas fora de hora e ruído constante em prédios com muitas unidades.
• Inadimplência: quem paga em dia sente que está pagando por quem não paga, e as áreas comuns sofrem.
• Áreas comuns: conservação de praças, quadras e salões que servem a vários blocos ao mesmo tempo.

Quando não são tratados cedo, esses atritos crescem e acabam na Justiça.

Mediação antes do processo

Um processo entre vizinhos tende a desgastar ainda mais a relação, e as partes continuam morando lado a lado. Por isso, vale tentar antes uma conversa organizada, como a mediação, que tem lei própria (Lei 13.140/2015).

A advogada do condomínio pode ajudar a organizar essas conversas, entre moradores em atrito ou entre síndicos de blocos diferentes, e a colocar os acordos no papel. Quando o acordo envolve um pagamento, como taxas em atraso, e é assinado pelo devedor e por duas testemunhas, ele pode ser cobrado diretamente na Justiça se não for cumprido (CPC, art. 784, III).

Um regimento interno atualizado

Boa parte dos conflitos nasce de regras pouco claras. Muitos conjuntos ainda usam convenções e regimentos genéricos, entregues na época da inauguração, que não refletem a rotina das famílias.

Vale atualizar essas regras em assembleia. Um bom regimento deixa claro:

• os horários de silêncio e o que se considera perturbação;
• como as vagas são distribuídas, inclusive por sorteio, quando for o caso;
• como se aplicam advertências e multas, com direito de defesa do morador antes da penalidade.

Multas e direito de defesa

O Código Civil permite multar o morador que descumpre as regras do condomínio, dentro de limites. Em geral, a multa pode chegar a cinco vezes a taxa mensal, conforme a convenção ou a decisão da assembleia (art. 1.336, § 2º). Para quem descumpre as regras repetidamente, a multa também pode chegar a cinco vezes a taxa e, no caso de comportamento antissocial, a dez vezes (art. 1.337).

Os tribunais têm exigido que o morador tenha a chance de se defender antes dessas penalidades. Respeitar esse direito reduz o risco de a multa ser anulada e de o condomínio acabar processado.

A governança do conjunto

Para cuidar do que é comum a todos os blocos, há mais de um formato possível: um condomínio geral, que reúne os blocos, ou uma associação de moradores e síndicos, com estatuto e diretoria formada por representantes dos prédios. Numa associação, a participação e a cobrança seguem regras próprias, diferentes das do condomínio. Qual formato cabe depende do registro do terreno e da situação de cada conjunto.

O objetivo é que as despesas das áreas comuns sejam rateadas de forma equilibrada entre os prédios, com prestação de contas clara, para que um bloco não arque sozinho com o que serve a todos.

O papel da advogada

Muitos condomínios só procuram orientação jurídica quando já estão sendo processados. No condomínio, o trabalho preventivo costuma fazer mais diferença: revisar contratos, orientar o síndico em casos polêmicos, redigir notificações e ajudar a construir acordos.

Com regras claras, uma individualização bem feita e apoio jurídico, grandes conjuntos habitacionais podem se organizar e ter uma convivência mais tranquila. Se o seu conjunto ainda não foi regularizado, o passo a passo da regularização mostra por onde começar.